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    新《安徽省物業管理條例》問答

        1.新《條例》是如何規定物業管理活動的監督管理和屬地政府職責的?

        答:第五條  縣級以上人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行以下職責:

        (一)擬定、制定和宣傳物業管理相關政策措施;

        (二)依照職權制定物業服務質量標準和技術規范;

        (三)指導街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理相關工作;

        (四)指導、監督和管理物業管理招投標活動; 

        (五)監督、管理專項維修資金;

        (六)建立物業管理誠信檔案制度;

        (七)法律、法規規定的其他職責。

        縣級以上人民政府發展改革、公安、司法、民政、財政、環保、城鄉規劃、城市管理、工商、價格、質監、人防等部門,應當按照各自的職責,相互配合,做好相關監督管理工作。

        第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府履行以下職責:

        (一)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

        (二)指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;

        (三)協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

        (四)協調和監督物業服務企業的交接;

        (五)協調和監督老舊小區物業管理。

        居民委員會、村民委員會應當予以協助和配合。

        第七條 物業管理協會應當加強行業自律,規范行業經營行為,促進物業服務企業提高服務質量和水平。

        2.新《條例》是如何規定業主在物業管理活動中的權利和義務的?

        答:第九條 業主在物業管理活動中享有以下權利:

        (一)提議召開業主大會會議,參加業主大會會議,提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

        (二)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;

        (三)推選業主代表,并享有被推選權;

        (四)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利,監督專項維修資金的管理和使用;

        (五)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為;

        (六)法律、法規規定的其他權利。

        第十條 業主在物業管理活動中履行以下義務:

        (一)遵守管理規約、業主大會議事規則,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

        (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

        (三)按照國家有關規定交納專項維修資金;

        (四)按照物業服務合同約定交納物業服務費用;

        (五)配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;

        (六)法律、法規規定的其他義務。

        3.新《條例》規定符合什么條件應當召開首次業主大會會議?如何召開?

        答:第十五條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業交付滿三年的,建設單位應當向縣級物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備成立首次業主大會會議所需的文件資料:

        (一)物業管理區域劃分資料;

        (二)房屋等建筑物面積清冊;

        (三)業主名冊;

        (四)建筑規劃總平面圖;

        (五)共用設施設備的交接資料;

        (六)物業服務用房配置確認資料;

        (七)其他有關的文件資料。

        第十六條 業主籌備成立業主大會的,應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,成立業主大會會議籌備組?;I備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成,人數應當為單數,其中業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦,所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一?;I備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

        符合首次業主大會會議召開條件,但未及時召開大會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面報告之日起四十五日內組建業主大會會議籌備組。 

        籌備組應當自成立之日起十五日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公告。

        首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

        4.新《條例》對業主委員會委員的條件和業主委員會的職責有何規定?

        答:第二十六條 業主委員會委員應當符合下列條件:

        (一)本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表;

        (二)具有完全民事行為能力;

        (三)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;

        (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

        (五)身體健康,具有一定的組織協調能力和必要的工作時間;

        (六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。

        第二十七條 業主委員會履行以下職責:

        (一)執行業主大會的決定和決議;

        (二)召集業主大會會議,報告業主委員會工作和物業管理實施情況,報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況;

        (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

        (四)及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

        (五)監督管理規約的實施;

        (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

        (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

        (八)調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛;

        (九)業主大會賦予的其他職責。

        5.新《條例》規定新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合什么條件后,建設單位方可辦理物業交付手續?

        答:第四十二條 新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:

        (一)水、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

        (二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

        (三)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

        (四)按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設;

        (五)按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

        (六)按照規劃要求完成小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

        (七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

        (八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

        (九)法律、法規規定的其他條件。

        第四十三條 對新建住宅物業,設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門應當對本條例第四十二條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題,責令建設單位限期整改。

        綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內顯著位置公告。

        第五十一條 新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位,應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的,不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

        6.新《條例》對物業服務企業的權利和義務是如何規定的?

        答:第五十七條 物業服務企業享有以下權利:

        (一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;

        (二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;

        (三)制止違反物業管理規約的行為;

        (四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

        (五)法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

        第五十八條 物業服務企業應當履行以下義務:

        (一)按照物業服務合同約定,提供物業服務;

        (二)按照規定每年公布物業服務費收支情況;

        (三)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

        (四)接受業主和業主委員會的監督,定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

        (五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文化活動;

        (六)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

        7.業主可以以沒有實際入住或房屋空置不交物業服務費嗎?

        答:第七十條 已交付業主的物業,物業服務費由業主承擔;未交付業主的或者已竣工但尚未售出的物業,物業服務費由建設單位承擔。

        前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。

        8.新《條例》規定物業管理區域內有哪些禁止行為?

        答:第七十九條 物業管理區域內禁止下列行為:

        (一)裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

        (二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

        (三)違法搭建建筑物、構筑物;

        (四)違反法律、法規和管理規約,以及未經有利害關系的業主同意,改變建筑物及其附屬設施的用途;

        (五)擅自改變房屋外觀;

        (六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

        (七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

        (八)損壞公共綠化及其附屬設施;

        (九)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;

        (十)違反規定停放車輛;

        (十一)違反規定擺攤設點、占道經營;

        (十二)違反規定飼養寵物;

        (十三)法律、法規禁止的其他行為。

        違反前款規定的,業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者依法處理。

        第八十條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的,應當遵守臨時管理規約或者管理規約,保持物業的安全、整潔、美觀。

        9.新《條例》對物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,是如何規定的?

        答:第八十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,應當首先滿足本區域內業主的需要,其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫,應當公開;業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

        10.新《條例》對應急使用維修資金的情況有何規定?

        答:第八十九條 發生下列危及安全情形之一,需要使用專項維修資金的,由業主委員會、相關業主提出應急處置方案,或者物業服務企業提出建議,經業主委員會、相關業主同意,并報專項維修資金代管或者監管部門審核后,直接申請使用:

        (一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

        (二)電梯故障危及人身安全的;

        (三)消防設施損壞的;

        (四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

        (五)樓體外立面有脫落危險的;

        (六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

        (七)二次供水設施損壞的;

        (八)其他危及房屋安全的情形。

        應急維修費用應當向業主公示,并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

        11.新《條例》如何規定物業管理區域內供水、供電、供氣等單位管理責任的?

        答:第五十五條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和專業技術規范。

        建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后,應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理,專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔。

        老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的,按專業經營單位要求改造后,業主大會決定移交給專業經營單位管理的,專業經營單位應當接收。

        12.什么是自用設備?什么是自用部位?什么是共用部位?什么是共用設施設備?

        答:“自用設備”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的門窗、衛生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;

        “自用部位”是指一套房屋戶門以內,由業主、物業使用人自用的部分(包括一樓房屋業主自用的天井、庭院等);

        “共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

        “共用設施設備”是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

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